¿VAS A COMPRAR UN INMUEBLE A UN EXTRANJERO Y NO SABES CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO?

En este artículo vamos a explicar de forma breve los pasos que hay que llevar a cabo cuando compras un inmueble a un extranjero (no resiente en la Unión Europea ni en ningún estado miembro)

Cuando el propietario del inmueble que deseamos adquirir es un extranjero tenemos que tener en cuenta una serie de particularidades para que la operación jurídica se realice de forma correcta.

Al tener el contribuyente la condición de no residente en España y ser propietario de un inmueble urbano situado en España, estará sometido al IRNR. De modo que la obtención de una ganancia como consecuencia de la venta de dicho inmueble estará sometida a gravamen y se devengará cuando se produzca la alteración patrimonial.

Lo primero que se necesita es, que el no residente posea un Número de Identificación de Extranjeros (NIE). .

El no residente (y vendedor)   debe  designar a un representante  en  España que sea residente, para que pueda  realizar las tramitaciones necesarias hasta la inscripción de la operación de compra/venta en el registro de la propiedad.

Respecto a las obligaciones fiscales derivadas de dicha operación, la parte vendedora ( el no residente), tendría que realizar los siguientes trámites:

• En primer lugar, al tratarse de la venta de un inmueble en la que el vendedor es extranjero, el comprador (residente), de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 14 del RD 1776/2004, de 30 de julio, está obligado a retener del precio fijado en la compra/venta, un 3% en el momento de otorgar la escritura, y debe ingresar ese 3% en el plazo máximo de un mes a la AEAT, a través del modelo 211 en concepto de pago a cuenta del Impuesto de la Renta de No Residentes (IRNR). Tras la presentación del modelo deberá entregar el comprobante al vendedor para que este , o el representante que haya designado (residente) , en un plazo máximo de tres meses  siguientes a la finalización del periodo para efectuar el ingreso de la cantidad retenida, declare la ganancia obtenida en la operación mediante el modelo 210.

• En segundo lugar, se debe liquidar el incremento sobre el valor de los terrenos (impuesto de carácter municipal, que todo vendedor tiene que liquidar si el precio de venta ha sido superior al precio de compra.) En este caso, al ser el vendedor extranjero, el comprador debe retener el importe de la plusvalía del precio de la compraventa para declarar e ingresar dicho impuesto en el plazo máximo de un mes desde la fecha de la escritura de compra/venta.

En cuanto a las obligaciones de la parte compradora están las siguientes:

-Presentar el modelo 210 mediante el cual va a retener el 3% del valor de adquisición en el plazo de un mes desde que se firma la compra/venta.

-Liquidar el impuesto de transmisiones  patrimoniales en la Agencia Tributaria  de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble, así como el impuesto sobre incremento del valor de los terrenos en el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble en un plazo no superior a un mes desde la firma de la escritura  de compra/venta.