Hoy tras varios años de negociación entra en vigor la nueva Ley Hipotecaria (Ley de Crédito Inmobiliario), que, ante la problemática de los desahucios, las cláusulas suelo, los gastos hipotecarios y en caos jurídico en torno al impuesto de AJD, introduce una serie de cambios en la contratación de los créditos para la adquisición de la vivienda.
Con esta nueva legislación tanto entidades como notarios van a tener que ser más transparentes.
¿A qué se aplica?
Esta nueva ley va a ser aplicable a los contratos de préstamo hipotecarios cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y la Hipoteca se constituya para la adquisición de un inmueble de uso residencial.
Pero, además se aplicará también cuando lo que se pretenda adquirir o conservar mediante dicho préstamo sea derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir siempre que, el que contrata el préstamo sea el consumidor final.
¿Qué va a pasar con la gente que no ha cerrado el contrato antes de la entrada en vigor de la nueva ley pero lo pactó con anterioridad?
Respecto a esto, en Ministerio de Justicia dictó que solo va a poder formalizarse el contrato con arreglo a la ley anterior en aquellos en los que el prestatario haya aceptado la formalizado la oferta antes de la fecha y ello esté acreditado ya que la falta de acreditación obligará a someterse a lo dispuesto en la nueva normativa.
¿Qué objetivos se persiguen con la nueva Ley?
Uno de los objetivos que se pretenden es reducir las posibilidades de impago mediante el establecimiento de unos exámenes y requisitos más estrictos. Los bancos deberán realizar un estudio más profundo de la solvencia del cliente, debiendo tener en cuenta la situación de empleo del cliente, los ingresos actuales y previsibles e incluso el importe que vaya a percibir en su jubilación.
Serán los notarios los que deben dar fe de que las entidades han entregado la documentación necesaria, dentro del plazo establecido, que es de 10 días antes de la firma.
¿Qué tipo de comisiones se establecen con la nueva ley?
Estas comisiones van a variar en función de:
- El tipo de interés que incluya la hipoteca
- Momento en el que se lleve a cabo la amortización.
En las hipotecas a tipo variable (tipo de interés compuesto por un diferencial fijo más un índice de referencia):
- Comisión máxima: 0.25% del capital amortizado en los 3 primeros años
- Resto de vida del contrato: 0.15%
Hipotecas a tipo fijo (mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo) :
- Comisión máxima: 2% los diez primeros años
- Resto de la vida: 1.5%
¿Qué pasa si se quiere cancelar la hipoteca antes del tipo fijado?
Respecto a esto hay dos situaciones distintas en función de cuando se produzca el impago.
En primer lugar, si el impago se da en la primera mitad del préstamo, se admite el vencimiento anticipado ante el impago del 3% del capital.
En segundo lugar, si el impago se produce en la segunda mitad del préstamo se admite el vencimiento anticipado si la cantidad impagada asciende al 7% del capital concedido.
Por ejemplo, en un préstamo de 100.000 euros, el impago en la primera mitad se admitiría a partir de 3.000 euros y en la segunda mitad a partir de los 7.000.
¿Y esto afectaría a los créditos ya firmados? No, estas reglas de cancelación no van a afectar a los créditos ya firmados.
Respecto a los gastos, ¿quién tiene que pagarlos?
Esta es la mayor de las novedades que introduce la nueva ley y es que a partir de su entrada en vigor, van a ser los bancos los que se hagan cargo de los gatos de notaria, registro, gestoría y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De modo que el cliente solo va a tener que asumir los costes de tasación.
¿Y las clausulas suelo?
Hay que decir adiós a las clausulas suelo, las cuales fijaban un tipo de interés mínimo en los préstamos de tipo variable por lo que se impedía que el propietario pudiera beneficiarse de las bajas de tipo del Euribor.
Con esta nueva ley se eliminan las clausulas suelo. Pero se indica que los tipos que cobren los bancos nunca van a ser negativos, por lo que fijan un tipo mínimo del 0%.
